¿En qué debes fijarte antes de construir o ampliar tu casa en Santiago?
Iniciar la edificación de una vivienda o el levantamiento de un segundo piso representa una de las inversiones familiares más significativas. Conocer los puntos de control clave evita sobrecostos innecesarios y multas municipales.
La preparación previa como garantía de éxito
Las dudas sobre permisos, la elección del contratista y la factibilidad del terreno son habituales en comunidades de propietarios en Chile. Muchos inconvenientes que surgen durante una obra ocurren por saltarse revisiones básicas en la fase de factibilidad.
Aunque parezca un trámite engorroso, asegurar la factibilidad técnica y legal desde el primer día ahorra meses de contratiempos y resguarda la plusvalía de la propiedad ante la Dirección de Obras Municipales (DOM).
📋 Lista de chequeo: 7 puntos críticos a verificar
1. Certificado de Informes Previos (CIP)
Solicita este documento en la DOM de tu comuna (Las Condes, Lo Barnechea, Peñalolén, Maipú, etc.). El CIP indica la superficie máxima edificable, el coeficiente de ocupación de suelo, los distanciamientos a deslindes y la altura máxima permitida en metros.
2. Estudio de suelo y tipo de pendiente
Verifica si el terreno cuenta con arcillas expansivas o napa freática superficial. En terrenos con declive pronunciado, el costo de los muros de contención debe estar calculado desde la cotización inicial.
3. Contrato a Suma Alzada cerrado en UF
Asegúrate de firmar una modalidad de contrato a suma alzada con precio fijo pactado en UF. Esto evita reajustes imprevistos durante la obra por fluctuaciones en los insumos o mano de obra.
4. Certificación eléctrica SEC y proyecto sanitario
Exige que la instalación eléctrica sea realizada por un instalador autorizado SEC con declaración TE1. Las instalaciones de agua y alcantarillado deben incluir plano firmado para la recepción final.
5. Estándar de acondicionamiento térmico (OGUC Zona 3)
En la Región Metropolitana, las paredes exteriores y la techumbre deben cumplir los espesores de aislación estipulados por el MINVU (Lana de vidrio, EPS o Poliestireno) junto con ventanas de termopanel en recintos habitables.
6. Permiso de edificación previa inicio de faenas
Construir sin permiso municipal expone al propietario a paralizaciones de obra y multas de hasta el 150% del valor de los derechos municipales. Realiza siempre el ingreso del expediente de arquitectura.
7. Cronograma de pagos vinculado al avance físico
Establece un calendario de estados de pago asociados a hitos concretos verificables en terreno: avance de obra gruesa, techumbre cerrada, tabiquería e instalaciones, y terminaciones finales.
¿Qué ocurre si quieres ampliar sin regularizar?
Construir un segundo piso o ampliación sin permiso municipal dificulta la posterior venta mediante crédito hipotecario, ya que las tasaciones bancarias descartan metros cuadrados no regularizados.
Aunque leyes de excepción como la conocida "Ley del Monito" han permitido regularizaciones simplificadas en el pasado, la vía más segura y duradera es proyectar la ampliación con un arquitecto acreditado desde el primer momento.
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📊 Cotizar Proyecto Llave en Mano